近日，全國多地陸續出現業主要“停貸”的現象，數十個樓盤的業主向各家開發商發出“強制停貸通知”。新京報貝殼財經記者了解到，這些樓盤大部分已經處于停工狀態。

“我們只是希望開發商把房子建好，交付給我們?！弊鳛槲錆h的一名購房者，張克最近在停貸通知上簽下了自己的名字。他告訴新京報貝殼財經記者，自己是2020年買的該房產的房子，2021年2月開始向銀行還貸。但到目前為止，物業幾乎處于停工狀態，買的房子還沒有封頂。他表示，如果開發商未能在合同規定的交房日期交房，購房者將停止向貸款銀行支付房貸，直至物業竣工驗收。

“從情理上講，在很多爛尾樓中，銀行違規放貸難辭其咎?！倍辔宦蓭熀豌y行分析師認為，司法實踐中，很少有法院會直接判決這種情況下可以停貸，因此不建議購房者貿然停貸。

銀行違規放貸？購房者:我就是要開發商交房。

“我們無能為力?！睆埧烁嬖V殼牌財經記者，在發出停貸通知之前，購房者已經多次停工維權。自2021年8月該樓停工以來，購房者與開發商、武漢市房管局和區政府進行了近10次會談，但該樓仍處于停工狀態。期間，相關機構和部門的回應都非常草率，比如“室外景觀工程完工時間”，甚至“11月31日”這個不存在的日期。

根據張克提供的停貸通知，他所購買的房產從2020年底開始已經“用光了九年”，預售款達到48億元，但到了2022年7月，該房產竣工不到35%。據他和其他購房者調查，7.25億房地產重點監管資金被開發商挪作他用，房地產建設資金缺口近8億。目前距離2022年12月31日的交付日期只剩下5個多月。

購房者認為，除了開發商的問題，很多貸款銀行還存在但不限于貸前風險評估失職、違規放貸不封頂、監管賬戶預售資金監管失職等行為，直接導致了該樓盤目前的爛尾情況，應當承擔給購房者造成的全部損失。因此，購房者決定自合同交房日2022年12月31日起，停止每月向貸款銀行償還個人貸款，直至該房產竣工驗收。

據新京報貝殼財經記者了解，這份通知是7月10日簽訂的，這個項目的購房者已經將這份通知發給了市政府、房管局、當地金融監管部門、各貸款銀行、開發商。但目前尚未收到相關回復。記者試圖聯系上述部門和機構，目前尚未回應。

有銀行業人士表示，如果上述買家提供的相關信息屬實，銀行可能確實存在違規行為。金融監管部門此前已明確重點監管資金比例，要求銀行只有在房產封頂后才能抵押貸款。

根據武漢市2013年發布的《新建商品住房預售資金監管暫行辦法》，商品房項目形象進度達到結構封頂且封頂工程費用已支付的開發企業重點監管資金標準調整為項目預售資金總額的15%。自2021年以來，許多監管部門再次強調，銀行不得向購買主體結構不封頂的房屋的個人發放個人住房貸款。

強行停貸可行嗎？律師建議謹慎行事。

購房者強行停止還貸可行嗎？不少律師和銀行人士認為，雖然銀行可能存在違規行為，但建議購房者謹慎。

“業主停貸是違反了與銀行簽訂的商品房按揭貸款合同，應該謹慎行事?！标兾鞲Ｄ苈蓭熓聞账敝魅胃儿i告訴新京報貝殼財經記者，從法律上講，爛尾樓對應的是業主與開發商之間的房屋買賣合同關系；停貸行為對應的是業主與銀行的商品房按揭貸款的合同關系。未建成的不動產不能在不同合同主體和不同法律關系之間產生直接抗辯。

京金訴律師事務所主任也表示，如果在沒有法院判決或者沒有達成停貸協議的情況下停貸，貿然停貸的買家往往會成為違約方，征信會受到影響，可能會起訴到法院，甚至可能被法院強制執行。

“停貸的可能性還是有的?！蓖跤瓿秸f，如果購房人想停貸，根據以往案例的經驗，一般有兩種法律手段:第一種是民事訴訟。如果符合一定條件，可以直接告上法庭，但這種情況不多。第二類是綜合運用信息披露、違法調查、協商，甚至行政訴訟等手段促使停貸協議的達成。

南方金融與法律研究院學術委員會主任、首席研究員卜祥瑞也表示，根據最高法院現有的司法解釋，商品房預售合同因開發商未按期交房而終止，抵押由開發商承擔。但這不能一概而論，還要看具體的違約行為以及相關合同的約定。比如借款人違約，自愿解除購房合同。那么，借款人是否可以單方面主張解除抵押貸款合同，開發商是否應當向銀行承擔全部本息償還義務，其實在法理上是值得研究的。

根據《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》的相關規定，購房合同解除后，業主可以請求解除借款合同。購房合同和貸款合同解除后，開發商應將收到的購房貸款和購房款本息分別返還給銀行和業主。

“然而，誰違約，誰就需要承擔責任。銀行如此，開發商如此，借款人也是如此?！辈废槿鹫f，在這個過程中，各方都應該依法承擔自己的責任，而不應該只受制于單方面的決定。目前判斷相關項目的情況為時尚早，還需要相關部門進一步調查才能下結論。他建議購房者也要依法維權。目前相關監管部門已經出臺了很多關于房地產救市的相關政策，預計未來會有一系列有利于各方權益保護的決策出臺。

智聯金融首席研究員董希淼認為，購房者也應積極尋求地方政府等官方部門協調開發商收回，促進樓盤盡快復工。

(為保護采訪者身份信息，張克為化名)

新京報殼牌財經記者范姜